Мои критерии выбора квартиры. Как это видит риелтор, и за что ему платить?

Просмотров: 338

Поделиться

Мои критерии выбора квартиры. Как это видит риелтор, и за что ему платитьЧто нас сподвигло брать вторичное жилье, выставлять много критериев выбора квартиры? Если брать первичку, то в чем проблема? Много строительных компаний сейчас банкротятся. На самом деле риелтор может узнать, что достроится, что не достроится, но надо было сразу делать ремонт и переезжать, а у меня не было желания заселиться в квартиру через год или два. В строящихся домах проблема в том, что в первые года происходит усадка дома. Поэтому капитальный ремонт делать нельзя, все равно придется переделывать. Когда ты переезжаешь в новый дом, то вокруг будут проходить ремонты квартир постоянно. В обычных домах, которые не является новостроем, в последние годы шуметь разрешено только с понедельника по субботу, с 9 утра до 13 и потом с 15 до 19 часов вечера. В воскресенье и в праздники запрещено проводить ремонтные шумные работы. А этот закон не распространяется на первичку. В Москве полно точек, где казалось бы, выгодные места, дострой и продавай, потому что шикарное место, точно его раскупят, но очень много строек остановлено, обанкрочено. Вместо того, чтобы строить, деньги выводятся за границу, и владелец уезжает. Это принципиально важный критерий.

Очень много сейчас новостроя некачественного. То есть все стандарты, ГОСТы не соблюдаются, просто так сдаются дома и потом люди, живя, получают проблемы. Я видеоролики в ютубе смотрел, что жильцы пальцами кирпичи вынимает из стены. Настолько плохой раствор, что народ ради шутки на балконе расшатывает кирпич, и его вынимает, показывает, насколько плохой раствор. Поэтому было принято решение критерии выбора квартиры, что надо брать нормальную вторичку.

Наши критерии выбора квартиры

Мы искали кирпичный дом, потому что сейчас я в таком доме живу, это хрущевка 1964 года. Мы искали критерии выбора квартиры, чтобы был теплый дом, устоявшийся, то есть вторичку. Так и получилось, там была сталинка последней серии. Это самые последние сталинки, а потом пошли хрущевки. Нормальный дом, у которого был в 1989-м году капитальный ремонт, новый лифт, все коммуникации, трубы, электрика были обновлены. Он теплый, в нормальном состоянии, поэтому сразу понравился. Когда мы посмотрели, я сразу сказал, чтобы оформляли сделку, пробивали информацию. Сразу поняли, это то, что нам надо.

Большой плюс, что мы покупали за наличные, которые у нас были. Ни рубля кредитного не взяли на эту задачу, ипотека не была открыта, хотя банк готов был дать мне 10 миллионов. На эти деньги мы могли в Москве купить квартиру только в 50 квадратов. А мы взяли 70 квадратов, нашли такой объект. Это коммуналка оказалась полноценной трехкомнатной квартирой, в которой нормальные комнаты. Наши критерии выбора квартиры были — потолки, лифт, кирпичный дом, этажность от 3 до 5, близость парка, раздельный санузел и так далее. То есть целый список параметров, по которым искали квартиру.

Когда берешь квартиру на этапе строительства, там почти нет критерии выбора квартиры, проблема в том, что не знаешь, достроят или нет. У новостроек всегда проблема с коммуникациями, с транспортом. У меня, например, знакомая купила с ипотекой однушку за МКАДом. Теперь она туда очень долго добирается. Сначала 20 минут на маршрутке едет, потом час с лишним на метро, то есть полтора часа едет только в одну сторону. Это неудобно. Пока доедешь до работы, уже устанешь. Я не сторонник таких рисков, тем более, когда деньги копишь. В любой момент можешь это потерять. Сколько дольщиков, которых кинули в Москве, огромнейшее количество. Был период с валютной ипотекой, то есть люди взяли ипотеку в валюте и не смогли выплатить, слишком большие стали платежи. Сейчас в Москве активно занимаются реновацией, переселением жителей, вычищают территории, строят дома. Причем дома очень низкого качества, по последним сообщениям они в ужасном состоянии. Никто в таком доме покупать квартиру не будет.

Я взял квартиру сразу за Останкинским парком, где метро Владыкино, это было тоже одним из критериев выбора квартиры. Там 8 минут до метро, только надо перейти через дорогу. Это район Марфино. С другой стороны там 5 минут пешком до другого метро, то есть там две ветки метро, еще московская кольцевая дорога, то есть выход на три направления. Удаленность от центра, если ехать на такси, такая же, как от меня сейчас до Красной площади. Сейчас надо 12 минут пешком идти до метро Новые Черемушки.

Я убедился, для того, чтобы двигалось, надо запустить покупку, найти риелтора. Без него ничего не двигается. Когда мы обратились в крупную московскую компанию с критериями выбора квартиры, проблема была в том, что за три месяца ничего не было сделано. Выяснился следующий момент. Как работают эти риелторы? Мало того, что комиссия у них очень высокая, я порядка 500 тысяч рублей заплатил бы, чтобы продать старую и купить новую квартиру — это их комиссия была бы, которую я перечислил бы им на расчетный счет. Помимо этого они еще специально сбивают цены в обе стороны. Я понял, что они выстраивали сделку под такую ситуацию, где выгадали бы дополнительно наличку. Если бы я продавал за 7 миллионов 300 тысяч рублей эту квартиру, то они просили бы тысяч двести-триста отдать наличными, остальное перевести на счет, а мне сказали, что эта квартира продается за семь. Московские риелторы работают по классической американской схеме. Эти крупные риелторские компании организованы американцами, даже бизнес-модель взята американская. Раньше приезжали американцы, обучали. Эта бизнес модель до сих пор работает у нас на московском рынке. Суть в том, чтобы сбить цену, получить кусок черного нала с каждой транзакции. Есть внутренние установки, что с каждой продажи риелтор должен приносить миллион рублей. Не 300 тысяч рублей, как пишется в договоре, что ты им заплатишь за сделку по недвижимости, а в районе миллиона, то есть они с одной стороны возьмут деньги и с другой стороны, приведут хороший кусок черным налом. Чтобы провернуть такую сделку, они подыскивают с другой стороны риелтора, который понимает, как это делается, чтобы это пропилить. По этой причине, мы не могли найти трехкомнатную квартиру в Москве. Так что мы не могли продать однушку, было маленькое количество просмотров, 6 штук за 3 месяца, связано с тем, что они разместили 20 рекламных объявлений бесплатных. Вместо того, чтобы заплатить небольшие деньги за эти объявления, это стоит полторы тысячи рублей, чтобы они неделю висели в топе по разным площадкам, они разместили на бесплатных. Поэтому было маленькое количество просмотров.

Ваши критерии выбора квартиры мало интересуют риелторов.

Стоимость любой квартиры оценивается, как стоимость по кадастру, еще стоимость какого-то ремонта амортизированного, бытовой техники, если что-то оставляешь, мебели. Столько реально стоит квартира. Это единственная оценка, которая работает на рынке. Другие варианты критерии выбора квартиры, попытка завысить ее, приукрасить, приводит к тому, что квартира не продается. Я знаю много примеров, когда и однушки могут год продавать или трешки годами продавать, а они не продаются, потому что поставлена неадекватная завышенная цена. Люди пытаются продать то, за что рынок не готов платить.

В целом наша сделка достаточно быстро прошла, грамотно сложилась, все сделали за полтора месяца. Хотя до этого мы возились очень долго. Когда есть толковый риэлтор, который знает критерии выбора квартиры, как делать, и еще хороший период по гороскопу, то все в порядке. В свое время моя сестра купила квартиру однокомнатную. Она, когда в Москве работала после университета, денег накопила, приехала в наш город, и чтобы деньги не лежали мертвым грузом на расчетном счете, купила квартиру. На эти деньги в Москве она могла бы купить только маленькую комнату в коммуналке. Когда у нее была хорошая по гороскопу неделя, сразу нашелся вариант, и она купила нормальную однушку площадью 35 квадратов. То есть очень здорово. Она скидку хорошую получила. Вместе с мамой весь город прошерстили, три риелтора на них работали постоянно. Как только новый объект появлялся под критерии выбора квартиры, они ехали смотреть, и не могли найти квартиру, пока не наступил хороший период по гороскопу, тогда купили.

Дальше, чтобы детей растить, нужна больше площадь, комнат надо больше, чтобы каждому по комнате, и общий зал с кухней, это минимальные критерии выбора квартиры. То есть другие деньги нужны. А в этой трехкомнатной невозможно детей будет растить, слишком маленькая площадь. Это стимул дальше развиваться, двигаться.


Поделиться

Вам понравиться

Добавить комментарий

Войти с помощью: 

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *